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Sind durch Corona Mietzinsminderungen bzw. -befreiungen möglich?

Allgemeingültige Bemessungen gibt es nicht, eine Annäherung bietet jedoch die gänzliche bzw. teilweise Gebrauchsunfähigkeit lt. § 1104 und § 1105 ABGB

im Gespräch mit Doz. (FH) Mag. Christoph Kothbauer

 

Neben den allgemeinen Ausgangsbeschränkungen hat die wochenlange Sperre des Kundenbereichs von Betriebsstätten zu massiven Geschäftseinbußen geführt. Und auch aktuell sind noch viele Unternehmen von den weitreichenden Einschränkungen zur Eindämmung von COVID-19 betroffen. 

Dies wirft zahlreiche Fragen rund um das Thema Mietzinsminderung und -befreiung auf. Aufgrund der fehlenden Rechtsprechung, herrschen bei den Betroffenen Unsicherheit und divergierende Meinungen. 

 

Welche gesetzliche Grundlage zur Mietzinsminderung bzw. -befreiung von Geschäftsräumen gibt es? 

Ob die Mietzinsminderung bzw. -befreiung für Geschäftsräume möglich ist, lässt sich gegenwärtig nur eingeschränkt beantworten. Christoph Kothbauer verweist auf die Gesetzesgrundlage und hebt dabei § 1104 und § 1105 ABGB hervor: In diesen wird die gänzliche oder teilweise Gebrauchsunfähigkeit durch einen außerordentlichen Zufall geregelt, der zur Bestandzinsbefreiung bzw. Mietzinsminderung führt. Bei einem außerordentlichen Zufall handelt es sich um ein Elementarereignis, das aufgrund seiner Größe und Unabgrenzbarkeit aus den Mustern regelmäßiger Abläufe herausfällt und einen größeren Personenkreis massiv betrifft. Er sieht diesen Umstand klar durch COVID-19 gegeben. 

Bei der Beurteilung des jeweiligen Falls sind diverse Aspekte zu berücksichtigen. Nicht jede Betriebstätte, die unmittelbar von der „Sperrverpflichtung“ betroffen ist, besitzt einen Anspruch auf eine gänzliche Mietzinsbefreiung. Hierbei sind u.a. Restnutzungsmöglichkeiten entscheidend, z.B. der Gastronom, der weiterhin seine Speisen als Lieferung oder gegen Abholung anbieten kann. 

„Das konkrete Ausmaß der Mietzinsminderung und -befreiung wird im Einzelfall auf der Grundlage der konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung zu ermitteln sein. Allgemeingültige ‚Bemessungen' können somit nicht angeboten werden und wären nicht seriös."
Doz. (FH) Mag. Christoph Kothbauer

 

Praktische Hinweise für Bestandnehmer und -geber

Sowohl bei Mietern als auch bei Eigentümern ist eine angespannte wirtschaftliche Situation durch COVID-19 zu verzeichnen. Christoph Kothbauer empfiehlt daher, adäquat zu reagieren: 

„Neben beidseitigem Verständnis sollten sich beide Vertragsseiten aktuell rechtlich absichern. Für den Bestandnehmer kann dies bedeuten, den Mietzins unter ausdrücklichem Vorbehalt zu leisten. Für die Vertragsseite des Bestandgebers ist eine klare Kommunikation wichtig. So sollte der Bestandgeber den Anspruch zur Kenntnis nehmen, dabei aber verdeutlichen, dass es sich hierbei noch nicht um die Anerkennung des Anspruchs handelt.“ 

Die tatsächliche Auseinandersetzung über die Befreiung bzw. Minderung des Mietzinses empfiehlt Christoph Kothbauer zu einem späteren Zeitpunkt. Denn während derzeit noch Zweifelsfragen über die Gesetzeslage bestehen, ist in den kommenden Monaten mit mehr Rechtssicherheit zu rechnen. 

 

Weitere Fragen aus Sicht des Praktikers: 

• Welche Immobiliendienstleistungen dürfen derzeit angeboten werden? 
• Was ist bei Vertragsauflösung von Wohnungs- und Geschäftsraummieten zu beachten?
• Dürfen Gemeinschaftsanlagen weiterhin betrieben werden? 

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Unser ARS-Referent Doz. (FH) Mag. Christoph Kothbauer stellt sich kurz vor:

Konsulent für Wohn- und Immobilienrecht; umfangreiche Aktivitäten als Vortragender; Lehrtätigkeit an Universitäten und Fachhochschulen; Verfasser wöchentlicher Newsletter zum Immobilienrecht; Autor zahlreicher Bücher und Fachbeiträge für den Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WKO sowie für mehrere juristische Fachverlage. 

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